Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? 

Notre pays manque de logements pour répondre à la demande des locataires. Nos gouvernements successifs l’ont compris. Pour inciter investisseurs et propriétaires à louer leurs biens, la loi accorde un avantage fiscal aux bailleurs privés, s’ils respectent certains critères lors de l’achat et de la mise en location. 

Les conditions varient selon les dispositifs. Elles concernent à la fois : 

• le type de bien (neuf ou ancien) ;
• sa localisation ; 
• la durée de l’engagement à louer ; 
• le loyer ; 
• les ressources du locataire…

Inutile d'être un pro de l'immobilier ou plein aux as pour se lancer. La défiscalisation immobilière devient avantageuse à partir du moment où vous commencez à devoir payer plus de 5 000 € d'impôts par an. Vous devez seulement avoir votre résidence fiscale en France pour pouvoir prétendre aux différentes niches.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ? 

L’avantage fiscal peut prendre trois formes :

• Une diminution de votre revenu fiscal de référence. Retranchez du total de vos salaires, rentes et autres pensions alimentaires une partie des frais comme les travaux, les frais de gestion ou même le prix d’achat. En déclarant un revenu fiscal de référence moins élevé, votre assiette de calcul est moins importante et, cerise sur le gâteau, vous pouvez même changer de tranche d’imposition. 
• Une réduction du montant de l’imposition dû correspondant à un pourcentage de la valeur du bien. Votre revenu fiscal de référence reste le même, mais c’est votre impôt qui est revu à la baisse. 
• Un abattement sur les revenus fonciers. Cet avantage permet de ne pas gonfler vos ressources et d’éviter de passer dans la tranche d’imposition supérieure. 

Des dispositifs de défiscalisation immobilière pour le neuf et l’ancien

Que vous soyez propriétaire d’un appartement flambant neuf ou d’une maison ancienne, peu importe. Vous pouvez prétendre à ces deux dispositifs. 

Le déficit foncier

Saviez-vous qu'en matière d’investissement immobilier, perdre de l’argent peut parfois être une bonne affaire fiscale ? Si les recettes générées par votre bien sont inférieures aux charges supportées, l’administration fiscale accepte que vous retranchiez ce déficit de votre revenu global au moment de votre déclaration de ressources. 

Le déficit foncier présente de nombreux atouts. Tout d’abord, vous pouvez le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation dans le neuf ou l’ancien. Ensuite, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Enfin, si votre déficit dépasse 10 700 euros, vous pouvez le déduire :  

• pendant 6 ans de votre revenu global ;
• pendant 10 ans de votre revenu foncier. 

Pour en bénéficier, la location doit être non meublée et vous devez déclarer vos recettes locatives au régime réel. Attention, tout ne peut pas être déduit ! Prenez garde à ce que vos frais rentrent bien dans la liste des charges déductibles établie par le gouvernement (travaux d’entretien, de rénovation, d’amélioration, frais d’agence et de gestion, charges de copropriété, taxes non récupérables auprès du locataire…). Dernier conseil, pensez à conserver les justificatifs pour pouvoir les présenter au fisc en cas de contrôle. 

La location meublée non professionnelle

Vous avez comme projet de louer un appartement, une maison ou même une pièce de votre résidence principale équipée du mobilier nécessaire pour y vivre (literie, table, siège, réfrigérateur, plaques de cuisson…) ? Dans ce cas, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il peut s’agir de la location d’une résidence principale ou d’une location saisonnière. 

Vos revenus issus de la location en LMNP ouvrent droit à un abattement lors de la déclaration d’impôt. Son mode de calcul dépend de votre régime d’imposition. Le régime micro-BIC donne droit à un abattement de 50 % des revenus locatifs tandis que le régime réel vous permet de déduire les sommes engagées pour la location et l’entretien du bien (frais d’agence, réparations, remplacement des meubles…).

Le statut LMNP s’applique si : 

• vous ne percevez pas plus de 23 000 euros de loyers annuels ou vos revenus locatifs ne sont pas votre principale source de revenus ; 
• vous déclarez vos recettes locatives dans la catégorie des BIC.

Vous percevez plus de 23 000 euros de loyer par an et cette somme est supérieure à vos salaires ? Vous devenez alors un loueur en meublé professionnel (LMP). Vous êtes autorisé à déduire vos charges de fonctionnement et l’amortissement du bien de vos recettes. 

La loi Cosse 

Parfois appelé « Louer abordable », le dispositif Cosse vous accorde une déduction fiscale sur vos revenus locatifs si vous louez aux ménages les plus modestes. 

Pour pouvoir déduire une partie des loyers perçus, vous devez signer la convention Louer Mieux avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle va déterminer, entre autres, le plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser ainsi que le type de loyer (social, très social, intermédiaire). 

Vous pouvez également opter pour l’intermédiation locative. Dans ce cas, vous louez votre bien à une association qui le sous-louera ensuite aux ménages en très grande précarité qu’elle accompagne. 

La part des loyers déductible dépend de la localisation et du type de loyer.